Kormányzati válaszok a lakhatással kapcsolatos kihívásokra - Devizahitel vs. CSOK, Otthon Start
DOI:
https://doi.org/10.35551/PFQ_2026_2_3Kulcsszavak:
housing crisis, foreign currency lending, systemic risks, CSOK, Otthon Start Program, R4Absztrakt
In recent decades, the housing crisis has been present in Hungary to varying extent. The paper aims to prove that passive governmental measures (allowing the spread of foreign currency lending) are far from achieving the same results in the field of housing as active and comprehensive packages of governmental measures (CSOK, Otthon Start Program), which have demographic goals in addition to housing policy. Besides classic literature sources, the paper also relies on law, relevant KINCS researches, as well as various banking/real estate market reports and analyses. The experience arising from foreign currency lending and the change in family and housing policy after 2010 shows that the housing crisis can only be managed by active measures, while passive measures can only achieve results for a short period of time, with significant systemic risks, which in turn can very easily be reversed by an economic crisis or other force majeure event, thus catalyzing the housing crisis.
Hivatkozások
Bánfi, T. (2012). A devizahitelezés oka, a beavatkozás lehetősége, módjai (The causes of foreign currency lending, possibilities and methods of inter-vention). Pénzügyi Szemle, 57 (3), 380-391.
Barzó, T. (2023). A demográfiai kihívásokra adott családpolitikai válasz ha-zánkban (Family policy response to demographic challenges in Hungary). Miskolci Jogi Szemle, 18(2), 23–41. https://doi.org/10.32980/MJSz.2023.2.23
Bereczki, Á., Lados, Cs., Szabó, B., Winkler, S. (2025). A 2014-et követő év-tized lakáspiaci árváltozásának mozgatórugói (Drivers of housing price changes in the decade following 2014). Kapocs, 8(1-2), 60-77. https://doi. org/10.63582/KAPOCS.2025.1-2.5
Berlinger, E. (2019). A változtatható és a változó kamatok veszélyei (The risks of adjustable and variable interest rates). In: Bodzási, B. (ed.) Devizahitele-zés Magyarországon – A devizahitelezés jogi és közgazdasági elemzése (Fo-reign currency lending in Hungary – Legal and economic analysis of foreign currency lending). Budapesti Corvinus Egyetem: Budapest. 35-56.
Bodzási, B. (2018). A devizaalapú fogyasztói kölcsönszerződésekhez kapcso-lódó egyes polgári jogi kérdésekről (Certain civil law issues related to foreign currency-based consumer loan contracts). Miskolci Jogi Szemle, 13(2), 61-75.
Bodzási, B. (2019). A devizaalapú fogyasztói kölcsönökhöz kapcsolódó prob-lémák kezelésére irányuló jogi lépések Magyarországon (Legal steps in Hungary to address problems related to foreign currency-based consumer loans). In: Bodzási, B. (ed.) Devizahitelezés Magyarországon – A devizahite-lezés jogi és közgazdasági elemzése (Foreign currency lending in Hungary – Legal and economic analysis of foreign currency lending). Budapesti Cor-vinus Egyetem: Budapest. 57-94.
Branyiczki, R., B. Kis, A., Gábos, A., Medgyesi, M., Simonovits, B., Szivós, P., Tóth, I. Gy. (2016). A háztartások viselkedése a válság idején és azt követő-en (Household behaviour during and after the crisis). Tárki. Online: https://www.tarki.hu/hu/research/hm/2016/monitor2016_kotet.pdf
Czibere, I., Kovách, I., Szukalski, P. & Starosta, P. (2021). Depopulation and Public Policies in Rural Central Europe. The Hungarian and Polish Cases. AGER: Revista de Estudios sobre Despoblación y Desarrollo Rural (Journal of Depopulation and Rural Development Studies), (33), 57-82. https://doi. org/10.4422/ager.2021.20
Czirfusz, M., Jelinek, Cs. (2021). Lakhatási közpolitikák és a lakhatás megfi-zethetősége az elmúlt három évtizedben (Housing public policies and hou-sing affordability over the past three decades). In: Bajomi, A. Zs., Czirfusz, M., Jelinek, Cs., Sebály, B. Éves jelentés a lakhatási jelentésről (Annual report on the housing report). Habitat for Humanity Magyarország. Online: https://real. mtak.hu/150672/1/Czirfusz_Jelinek_Habitat_EvesJelentes_2021_final.pdf
Csizmadiáné, D. Zs. (2024). A családi otthonteremtési kedvezménnyel-, mint közös adóssággal kapcsolatos elszámolási problémák a vagyonmegosztás so-rán (Settlement issues related to the family housing support programme as joint debt in property division). Jogi Fórum. Online: https://www.jogiforum. hu/wp-content/uploads/2024/05/doczi-zsuzsanna_csok-a-vagyonmegosztas-ban_cimlappal.pdf
Csizmady, A., Hegedüs J., Vonnák, D. (2019). Lakásrezsim és a devizahi-tel-válság: intézményi és egyéni stratégiák (Housing regime and the foreign currency loan crisis: institutional and individual strategies). Szociológiai Szemle, 29(1), 4-32. https://doi.org/10.51624/SzocSzemle.2019.1.1
Dancsik, B., Fábián, G., Fellner, Z. (2019). A devizahitelezés kialakulásának körülményei – okok és okozatok (Circumstances of the emergence of foreign currency lending – causes and consequences). In: Bodzási, B. (ed.) Deviza-hitelezés Magyarországon – A devizahitelezés jogi és közgazdasági elemzése (Foreign currency lending in Hungary – Legal and economic analysis of fo-reign currency lending). Budapesti Corvinus Egyetem: Budapest. 111-136.
Dancsik, B., Fábián, G., Fellner, Z. (2019). Túl a pénzügyeken: miért nem fizetnek a késedelmes háztartások? (Beyond finance: why do delinquent households not pay?). In: Bodzási, B. (ed.) Devizahitelezés Magyarországon
A devizahitelezés jogi és közgazdasági elemzése (Foreign currency lending in Hungary – Legal and economic analysis of foreign currency lending). Bu-dapesti Corvinus Egyetem: Budapest. 137-160.
Dancsik, B., Marosi, A., Szabó, B. (2022). Túl drága az olcsó hitel – a csalá-di otthonteremtési kedvezmény támogatott hitelkamatainak vizsgálata (Too expensive cheap credit – examination of subsidised interest rates of the family housing allowance). Közgazdasági Szemle, 69(12), 1493–1506. https://doi.org/10.18414/KSZ.2022.12.1493
Erdődy J. (2016). Siklósi Iván: A nemlétező, érvénytelen és hatálytalan jog-ügyletek elméleti és dogmatikai kérdései a római jogban és a modern jo-gokban (Siklósi Iván: Theoretical and dogmatic questions of non-existent, invalid and ineffective legal transactions in Roman law and modern legal systems). [ELTE Jogi Kari Tudomány 23.] Budapest: ELTE Eötvös Kiadó, 2014 [review]. Iustum, Aequum, Salutare, 12 (2), 357-366.
Farkas, I. (2017). A devizahitelezés problémája, és ami mögötte van (The problem of foreign currency lending and what lies behind it). Acta Huma-na, (4), 35-50.
Fűrész, T., Görög, N. (2018). A 2010-es évek családtámogatása (Family support in the 2010s). Kapocs, 1(3), 39-45. https://doi.org/10.63582/KAPOCS.2018.3.7
Fűrész, T., Görög, N. (2025). A családok lakhatási körülményeit javító intéz-kedések 2010 után (Measures improving families’ housing conditions after 2010). Kapocs, 8 (1-2), 29-44. https://doi.org/10.63582/KAPOCS.2025.1-2.3
Fűrész, T., Molnár, B. (2022). Ösztönző állam – ösztönző családpolitika (In-centive state – incentive family policy). In: Parragh, B., Báger, G. (ed.) Az ösztönző állam válságkezelése II (Crisis management of the incentive state II). Budapest: Ludovika. 219–240.
Gagyi, Á. (2022). Forex Mortgages and Housing Access in the Reconfigura-tion of Hungarian Politics after 2008. Critical Housing Analysis, 9(1), pp. 78-
https://doi.org/10.13060/23362839.2022.9.1.543
Garamvölgyi, D. (2020). A devizahitelek problematikája (The problems of foreign currency loans). In: Nyakas, Gy., Sivák, V., Csibor, F., Garamvölgyi, D., Dúl, J. (ed.) A Magánjogi Kutatóműhely fogyasztóvédelmi vonatkozású tanulmányai (Consumer Protection-Related Studies of the Private Law Re-search Workshop). Opuscula Civilia, 41-51.
Gárdos, I., Nagy, A. (2013). A devizahitel jogi alapkérdései (Fundamental legal issues of foreign currency loans). Hitelintézeti Szemle, 12(5), 371–387.
Gyorgyovich, M., Regős, G. (2022). A családpolitikák társadalmi megítélése (Social perception of family policies). In: Pillók, P., Stefkovics, Á., Hortay, O.(ed.) Századvég Riport 2021: Társadalom, gazdaság és politika napjainkban (Századvég Report 2021: Society, Economy and Politics Today). Századvég Ki-adó: Budapest. 285-306.
Jávor, B. (2025). Az Otthon Start Program nemzetközi összehasonlításban (The Home Start Programme in international comparison). OecoGlobus. Online: https://www.oeconomus.hu/oecoglobus/otthon-start-nemzetkozi-os-szehasonlitasban/
Jávor, B. (2025). Venni vagy bérelni? – Ezektől függ a saját lakásban élők aránya (Buy or rent? – Factors influencing homeownership rates). Oeco-Bright- OecoGlobus. Online: https://www.oeconomus.hu/oecobright/venni-vagy- berelni-ezektol-fugg-a-sajat-lakasban-elok-aranya/
Jóna, B. (2025a). Az európai és magyar lakáspiac változása a 20. század elejé-től napjainkig (The evolution of European and Hungarian housing markets from the early 20th century to the present). Oeconomus Gazdaságkutató Alapítvány. Online: https://www.oeconomus.hu/irasok/az-europai-es-magyar-lakaspiac-valtozasa-a-20-szazad-elejetol-napjainkig/
Jóna, B. (2025b). Hova tovább ingatlanpiac? – Az Otthon Start Program be-mutatása és lehetséges hatásai (Where next for the real estate market? – Pre-sentation and possible effects of the Home Start Programme). Oeconomus Gazdaságkutató Alapítvány. Online: https://www.oeconomus.hu/irasok/hova-tovabb-ingatlanpiac-az-otthon-start-program-bemutatasa-es-lehetseg-es-hatasai/
Kapdebo, Á. (2025). A lakhatás filozófiai és szakpolitikai aspektusai (The phi-losophical and policy aspects of housing). Kapocs, 8(1-2), 17-28. https://doi. org/10.63582/KAPOCS.2025.1-2.2
Kapitány, B. (2016). Lakáshelyzet és gyermekvállalás: fontos, de nem a leg-fontosabb. A CSOK termékenységi hatásairól (Housing situation and child-bearing: important but not the most important. On the fertility effects of CSOK). Korfa Népesedési Hírlevél, 16(1), 1-4.
Kéri, E. (2025a). Bérlakás vagy saját tulajdon: melyik éri meg? (Rental or ownership: which is worth it?) OecoFocus. Online: https://www.oeconomus. hu/oecofocus/berlakas-helyett-sajat-tulajdon-a-sajat-otthon-megszerzes-enek-tamogatasa-mint-kormanyzati-strategia/
Kéri, E. (2025b). Lakástámogatások és társadalmi célok a térségben – magyar nézőpontból (Housing subsidies and social goals in the region – from a Hun-garian perspective). OecoFocus. Online: https://www.oeconomus.hu/oecofo-cus/lakastamogatasok-es-tarsadalmi-celok-a-tersegben-magyar-nezopontbol/
Kolozsi, P. P. (2014). A lakossági devizahitelek magyarországi elterjedésének és kivezetésének vizsgálata intézményi megközelítésben (The spread and phase-out of household foreign currency loans in Hungary from an institu-tional perspective). In: Lentner, Cs. (ed.) A devizahitelezés nagy kézikönyve (The Great Handbook of Foreign Currency Lending). Nemzeti Közszolgálati és Tankönyv Kiadó: Budapest. 193-222.
Kolozsi, P. P., Banai, Á., Vonnák, B. (2015). A lakossági deviza-jelzáloghite-lek kivezetése: időzítés és keretrendszer (The phase-out of household fore-ign currency mortgage loans: timing and framework). Hitelintézeti Szemle, 14(3), 60-87.
Korba, Sz. (2019). Lakossági devizahitelek és a gazdasági válság – Jogi tapasz-talatok (Household foreign currency loans and the economic crisis – legal experiences). In: Bodzási, B. (ed.) Devizahitelezés Magyarországon – A de-vizahitelezés jogi és közgazdasági elemzése (Foreign currency lending in Hungary – Legal and economic analysis of foreign currency lending). Buda-pesti Corvinus Egyetem: Budapest. 161-212.
Kovács, L. (2013). A devizahitelek háttere (Background of foreign currency loans). Hitelintézeti Szemle, 12(3). 183-193.
Kováts, B. (2023). Conceptualising the conservative housing regime: the case of Hungary. International Journal of Housing Policy, 24(4), pp. 617–641. https://doi.org/10.1080/19491247.2022.2156264
Lakatos, J. (2010). Társadalmi helyzetkép, 2010 – Gazdasági aktivitás, mun-kaerőpiac (Social situation report 2010 – economic activity, labour market). KSH. Online: https://www.ksh.hu/docs/hun/xftp/idoszaki/thk/thk10_munka-eropiac.pdf
László, D. (2025). Ingatlan és jólét – közép-európai trendek az Oeconomus Gazdasági Klubban (Real estate and well-being – Central European trends at the Oeconomus Economic Club). Oeconomus Gazdaságkutató Alapítvány. Online: https://www.oeconomus.hu/rendezveny/ingatlan-es-jolet-kozep-eu-ropai-trendek-az-oeconomus-gazdasagi-klubban/
Lentner, Cs. (2017). A lakossági devizahitelezés kialakulásának és konszo-lidációjának rendszertanivázlata – államháztartási és nemzetközi össze-függésekben (Systematic outline of the emergence and consolidation of household foreign currency lending – in public finance and international context). Acta Humana, (4), 51-70.
Lentner, Cs., Novoszáth, P., Sági, J. (2017). A magyar családpolitika és a szü-letésszám alakulásának egyes kiemelt területei demográfiai, szociológiai és állampénzügyi vetületben, nemzetközi kitekintéssel (Hungarian family policy and fertility trends in demographic, sociological and public finance dimensions, with international outlook). Pro Publico Bono – Magyar Köz-igazgatás, (4), 106–133.
Lutár, B. Á. (2024). A lakás alap! – Kríziskezeléstől a megfizethető lakhatásig (Housing is fundamental! – From crisis management to affordable housing). Máltai Tanulmányok, (1), 96-118. https://doi.org/10.56699/MT.2024.1.6
Novoszáth, P. (2014). A lakásépítés finanszírozása és a pénzügyi stabilitás –vissza a kezdetekhez? (Housing finance and financial stability – back to the beginning?). In: Lentner, Cs. (ed.) A devizahitelezés nagy kézikönyve (The Great Handbook of Foreign Currency Lending). Nemzeti Közszolgálati és Tankönyv Kiadó: Budapest. 223-228.
Pásztor, Sz. (2025). Otthon Start Program – megéri a hitel? (Home Start Prog-ramme – is the loan worth it?) OecoFocus. Online: https://www.oeconomus. hu/uncategorized/otthon-start-program-megeri-a-hitel/
Plöchl, K., Obádovics, Cs. (2021). A CSOK-támogatást igénylők vizsgálata az előzetes gyermekvállalás és az ingatlanszerzés mértéke szempontjából egy hitelintézet adatai alapján (Analysis of CSOK applicants based on pre-child-bearing and property acquisition using bank data). Hitelintézeti Szemle, 20(3), 80-109. https://doi.org/10.25201/HSZ.20.3.80109
Pomeisl, A. J. (2017). A devizaalapú kölcsön fogalmi elemei és konstrukció jogi megítélése a Kúria gyakorlatában (Conceptual elements and legal as-sessment of foreign currency-based loans in the practice of the Curia). Acta Humana, (4), 71-88.
Pongrácz, Z. T. (2020). Devizaalapú fogyasztói kölcsönszerződések árfolyam-kockázatának tisztességtelensége (Unfairness of exchange rate risk in foreign currency-based consumer loan contracts). Jogi Fórum. Online: https://www. jogiforum.hu/files/publikaciok/pongracz_zoltan__devizahitel[jogi_forum].pdf
Szegedi, A. (2025). Otthon Start Program: Kinek és hogyan segít az új állami hitel? (Home Start Programme: Who does the new state loan help and how?) OecoFocus. Online: https://www.oeconomus.hu/oecofocus/otthon-start-pro-gram-kinek-es-hogyan-segit-az-uj-allami-hitel/
Székely, A., Szilágyi, D., Rövid, I., Major, E. (2025). A babaváró támogatás és a csok igénybevétele a felzárkózó településeken (Use of baby support and CSOK in catching-up settlements). Kapocs, 8(1-2), 91-104. https://doi. org/10.63582/KAPOCS.2025.1-2.7
Tatay, T., Sági, J., Lentner, Cs. (2019). A családi otthonteremtési kedvezmény költségvetési terheinek előreszámítása, 2020—2040 (Fiscal burden projecti-on of the family housing allowance, 2020–2040). Statisztikai Szemle, 97(2), 192—212. https://doi.org/10.20311/stat2019.2.hu192
Uhljár, P., Bocz, J. Gy., Dusa, Á. R., Pári, A. (2025). A népességszám települési és térségi szintű változása 2018 és 2022 között egyes családtámogatásokkal összefüggésben (Population change at settlement and regional level betwe-en 2018 and 2022 in relation to certain family supports). Kapocs, 8(1-2), 78-
https://doi.org/10.63582/KAPOCS.2025.1-2.6
Uhljár, P., Pári, A., Papházi, T. (2023). A falusi CSOK hatása a települések népességére (Impact of rural CSOK on settlement population). Modern Geográfia, 18 (3), 41-52. https://doi.org/10.15170/MG.2023.18.03.03
Wágner, T. (2025). Devizahitelezés Magyarországon: a válság okai és a vál-ság megoldásával kapcsolatos kormányzati intézkedések (Foreign currency lending in Hungary: causes of the crisis and government measures addres-sing it). Kapocs, 8(1-2), 45-59. https://doi.org/10.63582/KAPOCS.2025.1-2.4
Other documents
Bankmonitor. (2025). Pontosítják az Otthon Start egyes feltételeit (They are clarifying certain conditions of the Home Start programme). Online: https://bankmonitor.hu/mediatar/cikk/pontositjak-az-otthon-start-egyes-felteteleit/
Dunahouse Barométer. (2025). A legfrissebb ingatlanpiaci információk a Duna House hálózatából (The latest real estate market information from the Duna House network). 172. szám, 2025 október hónap. Online: https://newdhapi02. dh.hu/api/getFile/773f79b1e200f099d9056219a1764834?_gl=1*1k37mpe*_gcl_ au*ODMzMDI4OTQzLjE3NTc0MjUxMTI.&utm_source=Sajt%C3%B3lista&utm_cam-paign=fd827b876b-EMAIL_CAMPAIGN_2019_05_28_09_28_COPY_01&utm_medi-um=email&utm_term=0_0addc0a5a2-fd827b876b-570191319
GKI. (2025). Az új otthon elérhetősége – mit ér a 3%-os hitel különböző ke-resetek mellett? (Accessibility of new homes – what does a 3% loan mean at different income levels?). Online: https://gki.hu/language/hu/2025/11/20/az-uj-otthon-elerhetosege-mit-er-a-3-os-hitel-kulonbozo-keresetek-mellett/
Hirado.hu. (2025). Jövőre a GDP öt százalékát fordítja a kormány a családok-ra – jelentette be az államtitkár (Next year the government will allocate 5% of GDP to families – announced the state secretary). Online: https://hirado. hu/belfold/cikk/2025/11/07/jovore-a-gdp-ot-szazalekat-forditja-a-kormany-a-csal-adokra-jelentette-be-az-allamtitkar
Ingatlan.com. (2025). Több tízezer zártkerti ingatlannal bővül az Otthon Star-tos kínálat (The Home Start supply expands with tens of thousands of garden plot properties). Online: https://tudastar.ingatlan.com/hirek/tobb-tizezer-zart-kerti-ingatlannal-bovulhet-az-otthon-startos-kinalat/
K&H. (2025). K&H: hol pörög a legjobban az Otthon Start? (K&H: where is the Home Start programme performing best?). Online: https://www.kh.hu/csoport/sajto/-/sajtohir/hol-porog-a-legjobban-az-otthon-start
KINCS. (2024). Pozitív a CSOK Plusz fogadtatása (Positive reception of CSOK Plus). Online: https://www.koppmariaintezet.hu/docs/KINCS_CSOKPlusz_2023. november.pdf
KINCS. (2025a). A CSOK és a babaváró országos lefedettsége (National co-verage of CSOK and baby-support loans). Online: https://www.koppmariaint-ezet.hu/docs/CSOK_babavaro_orszagos%20lefedettsege_2025_07_30_v1.pdf
KINCS. (2025b). Az Otthon Start Programot jó lehetőségnek tartják a magyarok (Hungarians consider the Home Start Programme a good opportunity). Online: https://www.koppmariaintezet.hu/images/docs/KINCS_ Otthon_Start_20251008_.pdf
Kopint-Tárki. (2025). Konjunktúrajelentés: A világgazdaság és a magyar gazdaság helyzete és kilátásai 2025 őszén (Business cycle report: the state and outlook of the global and Hungarian economy in autumn 2025). 2025/3. Online: https://kopint-tarki.hu/wp-content/uploads/2025/10/Konjunktura-jelentes_2025_3_final_1008.pdf
Kormany.hu. (2025). Magyarország a GDP öt százalékát fordítja családtámo-gatásra (Hungary allocates 5% of GDP to family support). Online: https://kormany.hu/hirek/magyarorszag-a-gdp-ot-szazalekat-forditja-csaladtamogatas-ra?utm_source=
Makronóm Intézet. (2025). Több mint hitel: a kormány „kettős fékkel” előzi meg az ingatlanpiaci árrobbanást (More than credit: the government pre-vents real estate price explosions with a “dual brake” system). Online: http://intezet.conqnet.co.uk/wp-content/uploads/2025/08/Tobbminthitel.pdf
MBH. (2025a). A budapesti újlakás-piac beruházói szemmel (The Budapest new-build housing market from an investor perspective). Online: https://www.mbhindex.hu/sw/static/file/05_Ujlakas-piac_elemzes_web.pdf
MBH. (2025b). Melyik éri meg jobban, lakást venni, vagy bérelni? Elsőla-kás-vásárlók helyzete 2025-ben (Which is more worthwhile: buying or ren-ting? First-time buyers in 2025). Online: https://www.mbhindex.hu/sw/static/file/06_venni_vagy_berelni_elso_lakas_web.pdf
MNB. (2025). NHP Zöld Otthon Program (Green Home Programme). Online: https://www.mnb.hu/zold-otthon-program
Oeconomus Gazdaságkutató Alapítvány. (2021). A magyar devizahitel-válság története (The history of the Hungarian foreign currency loan crisis). Online: https://www.oeconomus.hu/wp-content/uploads/2021/02/A-magyar-deviza-hitel-valsag-tortenete_Oeconomus-Gazdasagkutato-Alapitvany.pdf
Publicus. (2025). Többség lakásárak emelkedésére számít a Otthon Start program miatt (Majority expect rising house prices due to the Home Start programme). Online: https://publicus.hu/blog/alig-6-szazalek-venne-igenybe-az-otthon-start-programot/
Law
Government Decree 1404/2019. (VII. 5.) on the establishment of the long-term programme for “settlements in need of catching up”
Government Decree 17/2016. (II. 10.) on the family housing allowance avai-lable for the purchase and expansion of used residential properties
Government Decree 302/2023. (VII. 11.) on housing support available in small settlements
Government Decree 256/2011. (XII. 6.) on housing construction subsidies
Government Decree 227/2025. (VII. 31.) on the FIX 3% mortgage loan pro-vided under the Home Start programme
Government Decree 16/2016. (II. 10.) on housing subsidies related to the construction and purchase of new residential properties
Letöltések
Megjelent
Folyóirat szám
Rovat
License
Copyright (c) 2026 Pénzügyi Szemle
This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License.
Authors assign copyright to Pénzügyi Szemle / Public Finance Quarterly. Authors are responsible for permission to reproduce copyright material from other sources.
